پس از انقلاب صنعتی، به دلیل عوارض ناشی از رشد شهرنشینی درغرب مانند تمركز جمعیت، اشغال اراضی جدید، توسعه حمل ونقل ماشینی و… ضرورت های جدیدی در مورد نحوه تقسیم اراضی شهری به وجود آمد. نخستین اقدام ها در زمینه تفكیك اراضی مربوط به تدوین مقرراتی برای تقسیم زمین بود كه بیشتر جنبه مهندسی و تدوین مقررات ثبت املاك داشت، ولی به تدریج با اهداف اقتصادی، اجتماعی و اصول برنامه ریزی همراه گردید. استفاده صحیح و آماده سازی زمین، هدف اصلی برنامه ریزی كاربری زمین است. هرچند این برنامه ریزی اثرات اجتماعی واقتصادی ، پایه اطلاعاتی برنامه ریزی كاربری زمین است، لیكن برنامه ریزی كاربری زمین، ابتدا به محیط فیزیكی مربوط می شود و به مكان یابی فعالیت های صنعتی، مسكونی، ارتباطی و… در ارتباط بایكدیگر می پردازد(دلاور، 1384 : 18). موضوع زمین و چگونگی استفاده از آن همواره موضوع و بستراصلی برنامه ریزی شهری بوده و در حقیقت سرنوشت نهایی طرح توسعه شهری را چگونگی مداخله و نظارت بر نحوه استفاده از زمین رقم می زند و همواره یكی از مسایل اجتماعی  اقتصادی و كالبدی در شهرنشینی معاصر را این مقوله تشكیل داده است ) هاشم زاده همایونی، 1379 : 713). توجه به زمین به عنوان یك منبع اصلی و تجدیدناپذیر درتوسعه پایدار شهری امری ضروری است؛ چرا كه زمین شهری جزو منابع اصلی توسعه پایدار شهر تلقی می شود و دسترسی عادلانه و استفاد ه بهینه از آن یكی از مؤلفه های توسعه پایدار است. بنابراین دیدگاه، زمین یك ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت های شهروندان و ابزاری برای تحقق خواست ها و آرزوهای انسانی است )كریمی، 1380 : 31).

2-2- تاریخچه کاربری اراضی

بررسی پیشینه ی نظری نشان می دهد كه نخستین نظریه ی كاربری اراضی از جانب “فن تونن” در كتاب ایالت منفرد مطرح شد. وی این نكته را مطرح كرد كه بین كاربری اراضی و فاصله تا مركز شهر، رابطه ی مستقیم وجود دارد(Ernest,1973,1). در نظریه ی فن تونن، مكان یابی شهرها و الگوی كاربری زمین های شهری در رابطه با كاهش هزینه های تولید كالا (فاصله ی محلّ تولید از بازار) مورد توجّه قرار گرفت (T-lai,1981,20). این گونه مطالعات كاربری اراضی، بیشتر بر پایه ی شناخت رابطه بین شهر و عوامل تأثیرگذار بر تكوین و توسعه ی شهرها استوار بود ؛ اما در اوایل قرن بیستم برای تشریح بیشتر، این عوامل در چهارچوب نظریّه و مدل ارائه شدند. اوّلین تلاش ها در تبیین تئوریكی وسیستماتیكی كاربری اراضی به اقدامات افرادی مانند؛ برگس، هویت، مك كینز، هریس، المن و فایری مربوط است (Chapin, 1965, 15-19).

در ایران، پیشینه ی مطالعات كاربری اراضی شهری به تهیّه ی طرح های توسعه ی شهری برمی گردد. با وجود گذشت چهار دهه از پیشینه­ای پرفراز و نشیب شهرسازی نوین در ایران، پیشنهادهای طرح های توسعه ی شهری (شامل: طرح های هادی، جامع، تفصیلی و آماده سازی زمین)، محدود به ارائه ی جدول سرانه ها و نقشه های كاربری اراضی است كه داده های آن یا بر اساس پیروی از الگوهای غربی بوده یا بر اساس نظریّه های تجربی كارشناسان مربوطه است كه تنها با دیدی كالبدی تدوین شده اند. اكنون در روند پرشتاب توسعه ی شهری كشور كه كاستی ها و ایراد های نظری و عملی این طرح ها، ناشی از بی توجّهی یا كم توجّهی به ابعاد اقتصادی، اجتماعی، محیطی و حقوقی استفاده از زمین و فضا درشهرهاست، بر همه آشكار شده است. روشن است، هرگونه برنامه ریزی كاربری اراضی شهری، نیازمند تحلیل درست و ارزیابی دقیق كاربری هاست. این ارزیابی در كل، شامل سنجش و ارزیابی عملكرد برنامه ها و طرح ها با ضوابط، هدف ها و استانداردهای پیش بینی شده ای همچون ، شناخت و تحلیل آثار اقتصادی واجتماعی برنامه هاست (رضویان، 1381، 15). در كاربری اراضی شهری ، برای اطمینان خاطر از جایگیری درست كاربری ها و رعایت تناسب لازم، ارزیابی به دو صورت كمّی و كیفی انجام می شود:

2-2-1)ارزیابی كمّی

 بر اساس مقایسه ی سرانه های موجود كاربری ها با استاندارهای مربوط یا از راه بررسی نیازهای كنونی و آتی منطقه ی مورد مطالعه انجام می شود.

2-2-2)ارزیابی كیفی

 با استفاده از ویژگی های كیفی تعیین شده و نسبت آنها به یكدیگر، بر اساس چهار ماتریس بررسی می شود: 1) ماتریس سازگاری؛ 2) ماتریس مطلوبیت؛ 3) ماتریس ظرفیت و 4) ماتریس وابستگی (پور محمّدی، 1382، 109).

یكی از اهداف اصلی برنامه ریزی كاربری اراضی شهری، همجواری مناسب كاربری ها و جداسازی كاربری های ناسازگار از یكدیگر است كه بر اساس ماتریس سازگاری انجام می شود. تناسب كاربری زمین با موقعیّت استقرار و ویژگی های زمین، به معنای جایگیری مناسب كاربری ها در ارتباط با موقعیّت مكانی و سطح عملكرد آنهاست . كاربری هایی كه در یك منطقه مستقر می شوند، نباید موجب مزاحمت یا بازدارنده ی فعّالیّت كاربری های دیگر باشند . بر این اساس كاربری ها از نظر سازگاری ممكن است حالت های زیر را داشته باشند (بحرینی، 1377، 191-193).