یکی از زمینه­های ناپایداری توسعه­ی شهری در طول زمان گونه­ای از سکونت با مشکلات
ویژه­ی آن است که در دوران معاصر از آن تحت عنوان اسکان غیررسمی می­توان نام برد. این­گونه سکونتگاه­ها که سیمای نازیبا، خدماتی پایین، ساکنینی کم­بنیه و مشاغلی ناپایدار دارند، محیطی آماده برای پذیرش نابهنجاری­های اجتماعی می­شوند (صرافی، 1381: 79). حاشیه­نشینی و اسکان غیررسمی پدیده­ای است که به دنبال تحولات ساختاری و بروز مسائل و مشکلات اقتصادی و اجتماعی مانند مهاجرت­های زیاده از حد و بدون برنامه­ریزی رسمی از روستا به شهر؛ چالش­های فرایند مدیریت کلان (ملی) و محلی (شهری)، نبود نگرش آمایش سرزمین و برنامه­ریزی منطقه­ای پدیدار گردیده است (بوچانی، 1384: 60). طبق برآوردهای برنامه­ی اسکان بشر سازمان ملل متحد یک­سوم از سه میلیارد نفر از ساکنین شهرها در زاغه­ها و یا مکان­هایی زندگی می­کنند که حداقل دارای شرایط زیر می­باشند: ناامنی حق تصرف، شرایط ساختاری ناهنجار مسکن، دسترسی ضعیف به آب آشامیدنی سالم و تغذیه و تراکم بیش از حد (UN-HABITAT, 2005).

این شرایط بالاخص در کشورهای توسعه­نیافته­تر بارزتر است. بطوریکه گفته می­شود بیش از نیم تا سه­چهارم جمعیت شهرهای اینگونه کشورها، در حیطه اسکان غیررسمی و حاشیه­نشینی قرار دارند (زنجانی، 1380: 5). بنابر برآورد مرکز اسکان سازمان ملل متحد، بیش از 50 درصد ساکنان شهرهای کشورهای کم­درآمد و 20 درصد در کشورهای میان درآمد، در این نوع از سکونتگاه­ها زندگی می­کنند که سنجه­های سواد، سلامتی، درآمد و پیشرفت اجتماعی در این مناطق به طور روشن از میانگین شهری آن کشورها در آنها پایین­تر است (فرزین صبا، 1384: 2). در آخرین گزارش مرکز اسکان بشر ملل متحد آورده شده که بین یک­سوم تا یک­چهارم جمعیت شهری جهان در فقر مطلق به سر می­برند. امروزه در آسیا تعداد فقرای شهری بیش از نیمه­ی دهه­ی 90 میلادی است (صرافی، 1381: 5). البته این موضوع به این معنی نیست که سکونتگاه­های غیررسمی فقط در کشورهای توسعه­نیافته وجود دارد بلکه خاستگاه این پدیده کشورهای صنعتی بوده است و در برخی از نوشته­ها علت­العلل این مسأله را ناشی از انقلاب صنعتی و پیامدهای آن دانسته­اند (آقابخشی و دیگران، 1382: 2).

جریان توسعه شهری در ایران طی بیست سال گذشته باعث گردیده که جمعیت شهرنشین بالغ بر دو برابر گردد و پیش­بینی­ها حکایت از ادامه سریع این رشد را دارند. در حال حاضر سرعت توسعه شهری از ظرفیت و توانایی دولت و شهرداری­ها در گسترش زیرساخت­ها و ارائه خدمات و ایجاد اشتغال پیشی گرفته است، در نتیجه، پدیده اسکان غیررسمی به سرعت و به صورتی بی­قاعده گسترش یافته است. برآورد می­شود در کشور ما یک­سوم جمعیت شهری در این گونه سکونتگاه­ها مستقر باشند (صرافی، 1381: 5).

مطابق آمار مرکز اسکان بشر سازمان ملل (UNCHS) در سال 2001، 924 میلیون نفر (در حدود 30 درصد) از جمعیت شهری جهان در سکونتگاه­های غیررسمی و سکونتگاه­های فرودست، سکونت داشته­اند (GTZ, 2005, p1) که بیشتر آنها دارای محیطی آلوده، زننده، ناامن و موجد مشکلات بهداشتی و اجتماعی بوده­اند (Kapoor, Mudit, pp1-2). در یک نگرش منطقه­ای دست­کم 200 میلون نفر در سکونتگاه­های غیررسمی ساکن بوده­اند (GTZ, ibid, p3). نتایج آخرین برآوردها نشان می­دهند که در سال 1385 در حدود 8 میلیون نفر از جمعیت شهری کشور در سکونتگاه­های غیررسمی و 2 میلیون نفر در بافت­های فرسوده ساکن بوده­اند و در مجموع رقم 5/10 میلیون نفر در شرایط فقر مسکن در شهرهای کشور به سر می­برده­اند (صرافی، 1387: 8). تا سال 14700 هـ . ش که شهرنشینان ایران دو برابر می­شوند، 30 درصد از شهرنشینان جدید (بیش از 10 میلیون نفر) کم­درآمد خواهند بود که بین 5 تا 7 میلیون نفر از آنها در صورت تداوم شرایط موجود در برنامه­ریزی­ها، به سوی اسکان غیررسمی و عمدتاً در شهرهای بزرگ و کلانشهرها رانده خواهند شد (صرافی، 1383: 33). اگر حتی سرعت گسترش کالبدی و جمعیتی سکونتگاه­های غیررسمی کاهش یابد، روندهای موجود حاکی از تعمیق شرایط بدمسکنی، و اقتصاد ناپایدار در آنها بوده و در واقع ما در دهه­های آتی شاهد تنزل کیفی و کمی شاخص­های مطرح در ساختار و محتوای کالبدی (فرسایش سازه و افت و تنزل خدمات زیرساختی)، اقتصادی و اجتماعی در مقایسه با سایر بخش­های جدید شهری خواهیم بود.دراین تحقیق شهربندانزلی به عنوان یکی از نمونه های دارنده محلات با شرایط ذکرشده ی فوق ، با توجه به ویژگی های جغرافیایی از طریق مدل یکپارچه سازی اراضی (Land Readjustment  ) مورد تحلیل قرار می گیرد.

2-1- ضرورت و اهمیت تحقیق

با توجه به مطالبی که تاکنون بدان ها اشاره شد به وضوح معین می گردد، که رشد شهرنشینی در کشورهای جهان سوم و در حال توسعه متناسب با ظرفیت های موجود آنها نبوده است و دستاوردهایی چون اسکان غیررسمی به پدیده قابل انتظار و دائمی در اینگونه کشورها مبدل شده است. رابطه سطح توسعه یافتگی با میزان اسکان غیررسمی نیز نشان داد که این شرایط در کشورهای کمتر توسعه یافته شدیدتر است. متأسفانه از دهه های گذشته در کشور ما نیز به دلایل متعدد در شهرهای بزرگ شاهد مناطق خوردرو بوده ایم. این مناطق همراه با رشد شهر وسیع تر و یا در نقاط جدیدی از آن شکل گرفته اند و مشکلات ناشی از شهرسازی بی برنامه و توده وار بر سایر مشکلات سکونتی آنها سایه افکنده است. در این مناطق، محیط کالبدی فاقد خدمات شهری مورد نیاز جهت سکونت است و ساکنین از این بابت تأمین نمی شوند. دسترسی ها باریک و پرپیچ و خم و نشانی از فضاهای شهری در بافت های متراکم و به هم تنیده این مناطق نیست. این شرایط نه تنها برای مناطق دیگر شهر به عنوان یک معظل بزرگ شهری تلقی می شوند بلکه برای ساکنین آنها نیز شرایط بغرنجی را ایجاد کرده است که گاه رهایی از آن غیرممکن است.