در چند دهه اخیر، مسكن یكی از بزرگترین دغدغه های افراد جامعه بوده است. درسالهای بعد از انقلاب نظر به افزایش جمعیت طبیعتا نیاز به مسكن نیز افزایش پیدا كرد و با توجه به محدودیت و گران قیمت بودن زمین های شهری، اشخاصی كه در ساخت و ساز فعالیت داشتند به ساختن آپارتمان و انبوه سازی روی آوردند. اما در ساختن چنین پروژه هایی هم سازندگان كه فروشندگان آینده آن بودند نیاز به سرمایه داشتند و هم از طرف دیگر، خریداران نیز اصولا با توجه به قیمت بالای مسكن توانایی پرداخت یكجای ثمن را نداشتند و این نیاز خود سبب بوجود آمدن یك قرارداد عرفی به نام قرارداد پیش فروش آپارتمان شد كه شرایط و حدود و ثغور آن قانونا مشخص نبود و حتی دادگاه ها در ابتدا در صحت چنین قراردادی تأمل می كردند و رویه قضایی ثابتی وجود نداشت، اما نظر به نیاز شدید و عرف حاكم بر این قضیه، رویه قضایی نیز به صحیح دانستن این قراردادها روی آورد. در سالهای اخیر دعاوی كثیری در این خصوص در دادگاه ها مطرح گردید كه در نهایت در سال 1389 با نگاه به تمامی این مشكلات، قانونی به نام قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس رسید كه موجب از بین رفتن عرف بر این قراردادها گردید.

ویژگی های خاص این قرارداد، سبب نوعی دخالت حقوق عمومی در حقوق خصوصی شده و قوانین امری و ابتكارات خاصی در این قانون پیش بینی شده است. این قانون اصولا در جهت حمایت از پیش خریدار است. مواردی از ابتكارات خاص این قانون به طور مثال عبارت اند از

: لزوم تصریح یازده مورد در قرارداد از جمله تعیین داوران(ماده 2)، لزوم تنظیم سند رسمی(ماده 3) و تدریجی بودن مالكیت(ماده 13).

ب .پیشینه تحقیق

نظر به عدم وجود پیشینه قانونی در این زمینه و جدید بودن موضوع آن، پ‍‍‍‍ژوهش خاصی در این مورد صورت نگرفته و تنها برخی از مولفان در مورد ماهیت این نوع قرارداد مطالبی گفته اند اما پیش از تصویب این قانون به صورت پراكنده نسبت به این موضوع پژوهش هایی صورت گرفته است برای مثال:

1- حاتمی و ذاکری نیا،علی اصغر وحانیه،ماهیت قراردادهای ساخت و ساز در فرض پیش فروش،مجله مطالعات فقه و حقوق اسلامی، سال دوم، ش2، تابستان1389:

«تعهدی كه فروشنده نسبت به ساختن و تحویل دادن آپارتمان به گردن دارد تعهد به نتیجه است یعنی در صورتی به عهد خود وفا كرده است كه نتیجه مطلوب در قرارداد را به دست آورد و گرنه مسئول عهدشكنی خویش است.».

2- سلیمی و دشتبانیان، صادق و لیلا، تضمین حقوق طرفین قرارداد پیش فروش واحدهای ساختمانی در حقوق ایران و امارات، مجله نامه مفید، ش91، تابستان 1391:

«شرط گاه آثار حقوقی عقد را مقید می سازد و اجرای آن را به تاخیر می اندازد و گاه این آثار را منوط و معلق به وقوع حادثه خارجی می سازد قسم نخست را شروط تقییدی و قسم دوم را شروط تعلیقی می نامند.».

3- سیفی زیناب و حسن زاده، غلامعلی و منصوره، استصناع در فقه و حقوق،مجله تحقیقات حقوقی،ش50،پاییز و زمستان 1388:

«یكی از مظاهر زندگی مدرن امروز احداث واحدهای ساختمانی تجاری یا مسكونی عمدتا عمودی در قالب مجتمع و فروش اینگونه تاسیسات قبل از احداث می باشد كه در ابتدا مستلزم انعقاد قراردادهایی است كه از آن به قراردادهای ساخت و ساز تعبیر می شد كه در نوع خود جدید و ابداعی محسوب می شود.».

4- دیانی،عبدالرسول،ماهیت حقوقی قراردادهای پیش فروش مسکن،خبرنامه کانون وکلای دادگستری اصفهان،سال سوم، ش34، فروردین 1388:

«بر اساس قرارداد پیش فروش آپارتمان خریدار با پرداخت بخشی از ثمن معامله به هنگام انعقاد قرارداد و انجام سایر تعهدات به هنگام اجرای قرارداد نوعی حق عینی نسبت به آپارتمان پیدا می كند.».

ج. حدود پژوهش 

بررسی موضوع در حقوق ایران و قانون پیش فروش ساختمان.

د.سوالات تحقیق

1-اگر فروشنده در اجرای قرارداد تاخیر کند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

2-چنانچه فروشنده مبیع را به غیر انتقال دهد،این انتقال چه حکمی دارد؟

3-چنانچه در قرارداد شرط شود در صورت تاخیر خریدار در پرداخت ثمن،فروشنده می تواند ضمن استفاده از حق فسخ مبیع را به غیر واگذار کند این انتقال چه حکمی دارد؟

ه. فرضیات

1- به نظر می رسد فروشنده در صورت تاخیر در انجام تعهد مکلف است مبلغی به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به خریدار بپردازد.

2- به نظر  می رسد فروشنده نمی تواند اقدام به انتقال موضوع قرارداد پیش فروش به غیر کند.

3-به نظر می رسد که فروشنده می تواند از حق فسخ خود استفاده کرده،قرارداد را فسخ کند و آن  را به غیر واگذار کند.

(ممکن است هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)